부동산 커뮤니티가 발칵 뒤집힌 ‘국가별 양도세’ 비교, 한국만 유난히 독할까?

최근 부동산 관련 커뮤니티나 뉴스 댓글을 보면 대한민국의 양도소득세가 다른 나라에 비해 지나치게 높다는 주장이 자주 보입니다. 하지만 2026년 현재 각국의 공식 세법 자료를 정밀하게 분석해보면 주거 형태와 보유 목적에 따라 그 양상은 매우 다르게 나타납니다. 단순히 세율 숫자 하나만으로 어느 나라가 더 세다고 단정 짓기 어려운 이유를 팩트 위주로 정리해 보겠습니다.

먼저 영국과 캐나다, 프랑스 같은 주요 선진국들의 사례를 살펴보면 실거주용 1주택에 대해서는 매우 관대한 정책을 펼치고 있음을 알 수 있습니다. 영국의 경우 소유 기간 내내 주된 거주지로 활용했다면 양도소득세(CGT)를 내지 않는 것이 원칙이며, 캐나다 역시 주거주 주택으로 인정될 경우 양도차익 전액에 대해 비과세 혜택을 부여합니다. 프랑스 또한 주된 거주지 매각 시 발생하는 이익은 원칙적으로 면제 대상에 해당합니다. 즉, 이들 국가에서 1주택 실거주자가 세금 부담 없이 집을 옮길 수 있다는 주장은 대체로 사실입니다.

반면 투자용 부동산이나 단기 매매에 대해서는 전 세계적으로 매우 엄격한 잣대를 적용하고 있습니다. 독일은 투자용 부동산을 취득 후 10년 이내에 매각할 경우 개인소득세율로 과세하지만, 10년을 초과하여 보유하거나 실거주 요건을 충족하면 비과세로 처리되는 구조를 가지고 있습니다. 일본 역시 보유 기간 5년을 기준으로 세율이 크게 달라지는데, 5년 이하 단기 보유 시 약 39.63%에 달하는 고율의 세금을 부과하지만 5년을 초과하면 약 20.315% 수준으로 낮아집니다. 대만 또한 5년에서 10년 사이 보유 시 20%, 10년 초과 시 15%로 보유 기간이 길어질수록 세 부담을 덜어주는 방식을 택하고 있습니다.

미국의 사례를 단순히 저세율 국가로만 분류하는 것은 정확하지 않습니다. 미국 국세청(IRS)은 주거주 주택 매각 시 최대 25만 달러, 부부 합산 시 50만 달러까지 양도차익을 소득에서 제외해주는 파격적인 공제 제도를 운용합니다. 웬만한 중저가 주택은 세금을 한 푼도 내지 않을 수 있다는 뜻입니다. 다만 이를 초과하는 차익이나 투자 자산에 대해서는 보유 기간 1년 이상 시 소득 구간에 따라 0%, 15%, 20%의 장기자본이득세율을 적용하므로, 자산가들에게는 결코 만만한 수준이 아닙니다.

마지막으로 중국은 개인의 자본이득에 대해 20% 고정 세율을 적용하는 체계가 기본이나, 지역별 규정과 부대세가 워낙 복잡하여 단순히 비과세 중이라고 말하기는 어렵습니다. 결론적으로 전 세계 많은 나라가 실거주 1주택에는 막대한 혜택을 주는 반면, 투자용이나 다주택에는 보유 기간을 기준으로 엄격하게 과세하고 있습니다. 한국만 무조건 최악이라고 말하기보다는 비과세 요건과 장기보유공제 같은 세부 디테일을 함께 비교하는 것이 훨씬 공정하고 정확한 시각이라 할 수 있습니다.